Persediaan Sebelum Bersara

Jika anda bekerja dengan kerajaan, bersyukurlah kerana selepas bersara anda akan dapat menikmati pencen seumur hidup. Bagi yang bekerja dengan syarikat swasta, mereka masih boleh bergantung kepada wang KWSP (EPF lah tu). Sementara yang bekerja sendiri, harus terus bekerja untuk menyara diri & pasangan masing-masing.

Persoalannya, adakah cukup wang yang akan anda terima nanti untuk menyara kehidupan semasa persaraan sedangkan umur makin meningkat, anggota badan semakin lemah, penyakit sentiasa menunggu  dan nilai wang semakin kecil kerana inflasi. Bukan ingin menakut-nakutkan anda tetapi inilah realitinya. Kepada yang telah membuat persediaan awal, tahniah!

Oh tak mengapa, anak saya ramai tentu ada yang membantu kami nanti. Seorang hulur RM200 sebulan, kalau 5 orang, RM1000 sebulan. Alhamdulillah anda dianugerahkan anak yang ramai. Itu rezeki dari Allah. Semoga semua anak dikalangan yang soleh dan membantu ibu-bapa dihari tua. Tapi betulkah setiap anak anda akan menghulurkan wang setiap bulan atau membantu dihari tua kelak? Zaman semakin berubah.

Bukan saya kata anak-anak saya tidak akan membantu saya di hari tua kelak tetapi saya membuat persediaan untuk bebas dari masalah kewangan dan kebergantungan kepada anak-anak.  Jadi, perancangan saya adalah dengan menggunakan pendapatan pasif dari kutipan sewa. Tahun demi tahun harga rumah akan naik dan harga sewa rumah pun akan naik setara dengan inflasi.

Saya beli rumah ketika berumur 40-45 tahun dan pinjaman selama 20-25 tahun. Jadi bila berumur 60-70 tahun, tiada lagi pinjaman rumah. Setiap sen yang dikutip dari sewa menjadi hak saya sepenuhnya. Jadi bagi mereka yang berumur 25-30 tahun & membeli beberapa buah rumah sebelum berumur 30 tahun, mereka boleh bersara pada umur 45-50 tahun dengan pendapatan pasif dari kutipan sewa.

Selamat bergembira dihujung minggu bersama rakan dan keluarga


mesaro_101@yahoo.com

Beli Rumah Dengan Pinjaman Bank Atau Duit Simpanan?

Jika anda ada duit simpanan $100,000, patut kah anda beli rumah berharga $100,000 dengan duit tersebut?
Jawapannya: Ya dan Tidak, bergantung kepada tujuan pembelian rumah tersebut.

Jika beli untuk pelaburan (bukan untuk kegunaan sendiri) jawapannya TIDAK,. Beli dengan pinjaman bank. Pinjaman bank itu adalah pinjaman BAIK (good loan) kerana ia memberi pulangan pendapatan setiap bulan, pinjaman dibayar oleh penyewa dan faedah pinjaman boleh ditolak dari cukai pendapatan sewa. Anda hanya perlukan menggunakan $10,000 (10% dari harga pembelian) untuk membeli rumah itu dan masih ada baki $90,000. Ia boleh digunakan untuk membeli beberapa rumah lain sebagai pelaburan atau simpan di bank atau sebaiknya bagi bumiputra didalam akaun ASB/ASN/ASD dll. Tapi perlu diingat, pinjaman BAIK juga boleh menjadi pinjaman TIDAK BAIK jika anda salah buat pelaburan.
Saya sarankan anda pilih
           rumah dilokasi yang baik, mudah dapat penyewa
           harga belian yang bersesuaian dengan kemampuan
           pakej pinjaman yang terbaik & tempoh pinjaman maksima

Jika untuk didiami sendiri, jawapannya YA, beli dengan wang sendiri (jika mampu) kerana pinjaman untuk kediaman sendiri adalah pinjaman TIDAK BAIK (bad loan) sebab tiada pulangan pendapatan dan faedah pinjaman tidak boleh ditolak dari cukai pendapatan.  Jika mampu, maka digalakkan lunaskan pinjaman rumah kediaman anda yang sediaada secepat mungkin. Anda boleh cagarkannya untuk dapatkan overdraft, dimana ia boleh digunakan sebagai deposit sementara untuk membeli rumah lain sebagai pelaburan.

Ringkasan

1- Apa tujuan membeli rumah
2- Beli dengan wang simpanan (jika mampu) untuk beli rumah sendiri. Kalau tidak, beli dengan pinjaman dan cuba lunaskan pinjaman secepat mungkin
3- Beli rumah untuk pelaburan dengan pinjman bank kerana ada kelebihan;
      - penyewa bayarkan pinjaman,
      - ada pendapatan bulanan,
      - faedah boleh ditolak dari cukai pendapatan
      - kemudahan leverage dimana anda hanya bayar 10% dari harga beli

Pulangan Pelaburan Hartanah (Return On Investment atau ROI)

Seperti yang saya beritahu dalam posting sebelum ini, pada amnya pulangan pelaburan hartanah yang patut dicapai ialah sekurang-kurangnya 2 kali ganda simpanan tetap (fixed deposit). Sekiranya kadar pulangan simpanan tetap ialah 3%, maka kita perlu mencapai pulangan 6% atau lebih.

Bagaimana Mengira Pulangan Pelaburan (ROI)

Ada beberapa cara untuk mengira ROI. Antara yang paling mudah ialah;

a) ROI#1 = (sewa - caj servis) x 12 / harga belian
b) ROI#2 = (sewa - caj servis) x 12 / (harga belian - pembiayaan bank)

ROI#1 adalah untuk kiraan secara umum yang boleh digunapakai untuk perbandingan pelaburan dilokasi yang berbeza. Sementara ROI#2 lebih bersifat kepada ROI peribadi kerana ia bergantung kepada pelaburan sebenar anda semasa membeli hartanah tersebut.

Mari kita lihat contoh mudah. Katalah anda membeli rumah berharga $120,000 , kadar sewa bulanan ialah $1000 dan caj servis $100 sebulan. Sekiranya anda membayar hanya 10% dan selebihnya $108,000 dibiaya oleh pihak bank maka;

ROI#1 = (1000 - 100) X 12 /120,000) = 9%
ROI#2 = (1000 - 100) X 12 / (120,000 - 108,000) = 90%

Walaupun begitu, saya syorkan agar anda menolak 1 bulan sewa ($1000) untuk anggaran kos selenggara tahunan atau kemungkinan 1 bulan tanpa penyewa.

ROI#3 = (1000 - 100) x 12 - 1000 / (120,000 - 108,000) = 81.67%

Lebih menarik lagi, sekiranya anda menggunakan strategi Zero Money Down semasa pembelian hartanah tersebut. Anda tidak mengeluarkan sesen pun, jadi

ROI#3 = (sewa - caj servis) x 12 - kos selenggara / 0 = infiniti,
kerana apa-apa sahaja yang dibahagikan dengan kosong tak dapat dikira.

Bukankah ia satu pulangan yang sangat baik? Berapakah keuntungan sekiranya anda simpan didalam akaun simpanan tetap? Ataupun bagi yang melabur dalam ASB, mungkin dapat pulangan 7-10%. Keuntungan pelaburan hartanah adalah setanding malah ia lebih baik kerana selain pulangan pelaburan tahunan, ia juga ada peningkatan kapital.

Untuk menilai dan membuat keputusan sesuatu pelaburan, saya gunakan ROI#1 dan ROI#3 sebagai salah satu dari beberapa perkara utama. Anda boleh gunakan apa cara sekali pun asalkan ia memberi pulangan yang baik.

Lokasi Mana Yang Baik?

Lokasi hartanah yang dipilih adalah satu perkara penting yang tidak boleh diambil mudah. Jadi kebiasaanya ada yang mengatakan 3 perkara yang paling penting dalam pelaburan hartanah ialah "lokasi, lokasi dan lokasi". Ya, memang tak dapat dinafikan bahawa lokasi merupakan perkara penting tetapi ia tak semestinya menjadi yang terpenting hingga digandakan 2 kali. Pada pandangan saya sepatutnya "lokasi, masa (timing) dan harga" kerana ketiga-tiga gabungan faktor ini menyumbang kepada perkara objektif - samada kita dapat pulangan baik dan aliran tunai yang positif.

Adakah kawasan yang jalannya sesak tidak baik untuk pelaburan? Kita akan bincangkan diposting akan datang.

Sekali lagi persoalan lokasi juga bergantung kepada pelan pelaburan anda. Adakah anda ingin melabur dalam pangsapuri mewah atau pangsapuri/apartment sederhana atau flat. Siapakah yang akan menyewa di unit-unit anda dan bolehkah anda mengawal (handle) penyewa sebegitu? Contohnya, ada ingin membeli flat kos rendah. Siapakah yang biasanya menyewa disitu, apakah mereka mempunyai sumber kewangan kukuh untuk membayar sewa dan bagaiman hendak mengawal situasi sekiranya mereka tidak mahu membayar sewa. Kebiasaannya (maaf jika salah), mereka bekerja kasar dan sudah biasa dengan tekanan. Jadi mugkin anda tidak dapat mengutip sewa dan tidak dapat menghalau mereka keluar. Boleh juga dengan cara kasar. Itu pun kalau anda sanggup buat.

Begitu juga, pangsapuri mewah biasanya diduduki oleh pekerja-pekerja asing atau expatriate. Bagaimana kerenah mereka? Pernah saya dengar seorang wanita kulit putih memanggil tuan rumah untuk datang menukarkan bulb lampu. Banyak hal, tapi untuk menjaga hati penyewa yang membayar sewa beribu-ribu ringgit sebulan, dia dengan berat hati terpaksa pergi tukarkan. Mungkin juga dia kurang bijak sebab kalau saya, ada caranya. Tapi mungkinkah juga beliau ni memang saja mencari peluang untuk berjumpa wanita kulit putih ni. Mungkin juga.

Jadi anda perlu menetapkan jenis hartanah dan kemudian buat kaji selidik lokasi.

Antara lokasi panas ialah berdekatan stesyen LRT, bas, monorel atau KTM. Begitu juga yang berdekatan dengan sekolah terutama sekolah Cina dan antarabangsa.

Lokasi mana pula yang patut di jauhi? Sebelah kubur, sebelah tempat beribadat, pusat hiburan dan sebagainya. Bagi Muslim, bersebelahan Masjid amat baik kearana mudah untuk mengerjakan ibadah berjemaah. Itu kalau mahu duduk sendiri. Sekiranya sebagai pelaburan, kita kena fikirkan mengenai peluang untuk mendapatkan penyewa dari segala bangsa. Bagaimana pula lokasi di simpang tiga atau unit bernombor kurang baik? Ingat, penyewa yang akan duduk, jadi kena cari yang sesuai untuk semua orang yang berbagai bangsa.

Walaupun begitu bukan semua yang saya paparkan itu 100% betul. Semi-D di Berverly Height waktu pelancaran dijual minima $600,000. Tak silap 6 tahun dulu. Mahalkan? Sudahlah begitu berjiran dengan kubur Cina pula. Tapi sambutannya menggalakkan dan fasa baru sedang dalam pembinaan. Harga jualan sub-sale melebihi $1 juta kerana harga fasa baru juga melebihi $1 juta. Kalaulah saya tahu dah tentu melabur 2-3 buah disana dan jual untuk capital appreciation. Jadi, kita ada strategi dan pelan tetapi bukanlah semestinya betul untuk semua perkara.

Selain dari itu banyak lagi faktor-faktor lokasi yang perlu diambil kira seperti arah pintu/tingkap rumah menghala ke utara, selatan, timur & barat. Mengapa ia penting? Perlu banyak membaca untuk dapatkan pengetahuan am termasuklah Feng Shui. Ambil yang baik, logik dan sebagai Muslim, yang tidak bercanggah dengan agama.

Jumpa lagi..

Strategi Berbeza Pelaburan Rumah Kediaman Dan Komersial

Saya kerap juga menyertai seminar pelaburan kerana kita perlu terus belajar kerana banyak perkara yang berubah mengikut masa. Begitu juga dengan pelaburan hartanah, kita perlu tambah ilmu pengetahuan dan perbetul mana-mana kesilapan.

Untuk pelaburan rumah kediaman, saya memilih untuk aliran tunai positif jadi pilihan sesuai ialah pangsapuri/apartment/flat. Untuk memanfaatkan strategi Zero Money Down (ZMD) & harga dibawah pasaran, beli dari pasaran terbuka (sub-sale) atau lelongan. Semua pembelian dibuat secara perseorangan ataupun bersama pasangan.

Berbeza dengan hartanah komersial. Nampaknya strategi yang sama tidak boleh diguna pakai.

Memang susah untuk memanfaatkan strategi ZMD kerana memang susah untuk mendapatkan harga dibawah pasaran kecuali lelongan. Jadi strategi yang dicadangkan ialah seperti berikut

1- Beli dari developer
2- Kawasan yang baru meningkat dan ada potensi
3- Labur secara kumpulan
4- Must be right the first time

Masa Yang Sesuai Untuk Melabur Dalam Hartanah

Setelah anda kaji jenis hartanah yang sesuai untuk anda perkara seterusnya ialah bila masa yang sesuai untuk melabur. Sebelum itu saya mahu menoleh kebelakang sebentar. Pada 2007 USA mula mengalami masalah ekonomi kerana isu sub-prime. Pada masa itu saya baru sahaja berhenti kerja untuk menumpukan sepenuh masa kepada pelaburan hartanah. Tentulah ia menjadi kejutan buat saya kerana saya selalu dengar frasa "Apabila ekonomi USA bersin, ekonomi dunia demam". Selepas itu beberapa syarikat gergasi gulung tikar atau mana yang bernasib baik diselamatkan oleh kerajaan USA. Diikuti pula dengan negara Iceland menjadi bankrap. Pada masa itu persoalan yang bermain difikiran ialah adakah ia akan menjangkit ke Malaysia dan meranapkan ekonomi kita yang baru sahaja nak bangkit dari kejatuhan ekonomi 1997 (krisis kewangan yang bermula di Thailand pada Ogos 1997).

Memang tak dapat dinafikan sedikit sebanyak ada kesan terhadap ekonomi kita kerana ekonomi dunia saling bergantung antara satu sama lain. Namun ia tidaklah menjadi satu krisis seperti yang dialami pada 1997-1998. Jadi, adakah harga hartanah di Malaysia menerima kesan dari krisis sub-prime USA? Mungkin ada tetapi pada kadar yang sedikit bergantung kepada jenis hartanah. Antara yang menerima kesan ialah pangsapuri mewah dan menara/ruang-ruang pejabat & perniagaan.

Strategi yang saya gunakan ialah membeli pangsapuri & apartment kos sederhana dikawasan yang mudah untuk mendapatkan penyewa. Hartanah jenis ini ada kelebihan kerana dalam kegawatan ekonomi pun orang masih memerlukan tempat tinggal. Mereka yang dulunya tinggal dipangsapuri mewah mungkin terpaksa mencari tempat tinggal baru yang lebih murah. Aha .. mungkinkah pangsapuri & apartment kos sederhana yang mereka cari? Bila ekonomi bertambah baik, mereka yang dulunya hanya mampu duduk di flat mungkin mahu ubah angin. Aha .. sekali lagi, mungkinkah apartment kos sederhana yang mereka cari? Jadi hartanah jenis ini yang berada diperingkat pertengahan menjadi lebih selamat sebagi pelaburan, baik dalam apa jua keadaan ekonomi.

Berbalik kepada persoalan utama, bilakah masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah. Ia bergantung kepada jenis hartanah, kiraan pulangan (ROI - Return of Investment) dan samada ia sesuai dengan pelan & objektif pelaburan. Ingin saya kongsikan untuk faedah bersama. Tetapi ia tidak semestinya sesuai untuk anda.

1- Beli hartanah dengan Zero Money Down (ZMD) atau sekurang-kurang 20-30% dibawah harga pasaran
2- Aliran tunai positif setiap bulan
3- Hartanah yang sentiasa dicari oleh penyewa dalam apa keadaan ekonomi
4- Pulangan pelaburan (ROI*) sekurang-kurangya 2 kali lebih tinggi dari kadar pulangan simpanan tetap

Sekiranya SEMUA perkara di atas dapat dipenuhi, tak kira bila masa, Insyallah saya akan membuat pelaburan. Saya TIDAK akan melabur jika salah satu perkara tidak dipenuhi.

Sebagai contoh, saya membeli sebuah apartment dengan strategi ZMD pada tahun 2008. Alhamdulillah, bukan itu sahaja, saya dapat duit poket ekstra (bukan untuk joli ok) sebanyak $6,000. Bagaimana ini berlaku? Mudah sahaja. Harga jualan $96,000, harga pasaran semasa $128,000 dan pinjaman $102,000. Ada lebihan $6,000. Jadi tak perlulah saya keluarkan wang sendiri untuk kos guaman dan MRTA. Perlu diingat, teknik ini perlu persetujuan penjual dan perlu ada dokumen hitam-putih untuk mengelakkan perkara yang tidak diingini.

Perkara ke-2 Aliran Tunai Positif juga dipenuhi. Selidik kadar harga sewaan untuk unit yang sama saiz ditempat tersebut (ada cara yang mudah dan efektif) dan kira bayaran ansuran bulanan. Sewa $800, caj servis $95 dan bayaran ansuran pinjaman $600. Congaklah sendiri. Penyewa bayarkan semuanya dan saya ada duit poket. Syukur Alhamdulillah.

Perkara ke-3 Yang ini kena buat kajian sendiri. Saya dapati ramai pelajar menyewa disana dan oleh kerana sewa yang agak rendah, ia mampu disewa berbanding pangsapuri berdekatan yang sewanya melebihi $1000.

Perkara ke-4 Tunggu posting seterusnya bagaimana saya kira ROI
Saya tidak teragak-agak membuat keputusan setelah mendapati kesemua perkara itu dipenuhi. Jadi, secara ringkas, masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah adalah bila-bila sahaja asalkan ia memenuhi strategi, objektif dan pelan pelaburan anda.
Sekiranya anda betul-betul berminat untuk melabur, fikirkan dan tulis strategi, objektif dan pelan pelaburan anda.
Selamat menikmati hujung minggu bersama yang tersayang.

Jenis Hartanah Yang Sesuai Sebagai Pelaburan

Soalan biasa yang diajukan ialah, hartanah jenis mana yang sesuai untuk pelaburan, rumah teres/semi-d/banglo atau condo/apartment/flat? Tiada siapa yang boleh memberi jawapan yang 100% tepat. Kesemuanya sesuai untuk pelaburan tetapi ianya bergantung kepada pilihan individu, objektif & pelan pelaburan.

Tanya diri anda sendiri apakah yang anda mahukan dari pelaburan hartanah, pulangan dari peningkatan kapital ( capital appreciation) atau aliran tunai positif. Pilihan dan pelan pelaburan anda bergantung kepada objektif anda.

Jika peningkatan kapital yang diharapkan pilihan sesuai ialah rumah teres/semi-d/banglo mengikut kemampuan kewangan masing-masing. Sebaliknya jika aliran tunai positif yang diinginkan pilihan yang sesuai ialah condo/apartment/flat.

Bagaimana pula dengan jenis hartanah lain? Tanah pertanian, perindustrian atau pun bagi bukan muslim, mereka boleh melabur dalam lot-lot tanah perkuburan. Saya kurang berminat melabur dalam jenis hartanah ini kerana tempoh pegangan panjang, tiada pulangan sehingga ia dimajukan atau dijual untuk peningkatan kapital dan margin pinjaman yang rendah.

Kapital yang diperlukan untuk pelaburan hartanah komersial seperti rumah kedai atau lot-lot kedai di pasaraya lebih tinggi. Margin pinjaman paling tinggi biasanya hanya 80% (untuk kegunaan sendiri. Mungkin maksima 70% untuk pelaburan) manakala tempoh pinjaman maksima hanya 20 tahun. Tetapi sekiranya pelaburan dibuat dengan baik, kedua-dua objektif dapat dicapai; aliran tunai positif dan peningkatan kapital. Wow 2-in-1! Alangkah bagus kalau kita dapat membuat pelaburan dalam hartanah jenis kommersial.

Pada penghujung 2009 saya ada membuat tawaran untuk membeli kedai-pejabat (shop office) tetapi urusan jual beli terbantut. Bagus juga tak jadi kerana sekarang saya dapat tawaran harga yang lebih baik dilokasi sama dan cuma 3 pintu jaraknya dari sebelum ini. Membuat pelaburan hartanah perlu dilakukan dengan sabar, tanpa mengikut emosi, ego dan yang paling penting kaji samada ia boleh memenuhi objektif & pelan pelaburan anda. Jika tidak, walaupun harganya murah, jangan nak mengada-ngada membuat pelaburan.

Sekarang saya perlu lebih kreatif untuk mendapatkan seed capital dan pinjaman kerana saya telah mempunyai pinjaman rumah yang banyak, melebihi $1.5m. Apa yang akan anda lakukan sekiranya anda berada ditempat saya. Saya ada rancangan, tapi tunggu dulu sehingga berjaya sebelum saya hebahkan untuk makluman semua. Doakan semoga rancangan saya berjaya.

Semoga anda dapat sedikit tips. Selamat melabur.

Adakah anda berminat untuk mulakan pelaburan hartanah? Hartanah mampu sediakan pendapatan pasif untuk persaraan kelak. Jadi saya cadangkan anda segera mulakan pelaburan hartanah. Tetapi kenalah ada ilmu yang betul sebelum melabur. Jika tidak, kesannya amat besar dan lama, bertahun-tahun. Mungkin boleh jadi seorang bangkrap. Jadi layari www.seminar-terra-nusa.blogspot.com untuk belajar merancang persaraan menggunakan hartanah sebagai instrumen pelaburan.

Anda ada cadangan atau komen. Kongsi dengan saya. Terima kasih

Siapa saya dan bolehkah anda percaya apa yang ditulis?

Pengenalan Ringkas

"Tak Kenal Maka Tak Cinta"

Saya mula berjinak-jinak dalam pelaburan hartanah secara aggresif mulai tahun 2006 setelah menyertai satu bengkel hartanah pada April 2005. Sebelum itu, saya ada juga membeli beberapa hartanah tetapi bengkel itu telah membuka mata saya bahawa saya mempunyai visi yang betul tetapi pelan, perancangan dan pelaksanaannya kurang jitu.

Pelaburan Awal Saya

Sekiranya membuat pelaburan sudah tentu kita mengharapkan pulangan. Tetapi pelaburan awal saya memerlukan saya mengeluarkan banyak wang dari poket setiap bulan untuk menampung bayaran pinjaman kerana ianya lebih tinggi dari sewa rumah.

"Bukan Senang Nak Senang"

Saya beli rumah teres 2 tingkat di Puncak Setiawangsa pada pada tahun 1999  tetapi sewa bulanannya lebih rendah dari bayaran ansuran bulanan pinjaman. Bermakna saya perlu keluarkan wang setiap bulan untuk menampung bayaran ansuran pinjaman. Itu pun saya bernasib baik kerana pada masa itu saya bekerja di sebuah bank antarabangsa dan dapat pinjaman dengan kadar faedah rendah. 

Walaupun ketirisan setiap bulan, kenaikan kapital (capital appreciation) rumah teres adalah sangat baik. Rumah tersebut telah dijual pada tahun 2006 dengan keuntungan agak besar dan ini telah membantu merealisasikan pelan transformasi pelaburan hartanah saya yang lebih aggresif.



Transformasi

Sebenarnya bukannya mudah untuk merubah diri terutama mindset mengenai pelaburan hartanah. Perkara pertama yang difikirkan oleh setiap orang ialah mengenai kemampuan dan modal. Setelah menyertai bengkel hartanah itu, saya dapati kita sebenarnya boleh membeli tanpa wang atau zero money down. Atau kita boleh membeli 20-30% dibawah harga pasaran.

"Mahu Seribu Daya, Tak Mahu Seribu Dalih"

Tak percaya kan? Memang saya pun antara percaya dan tak percaya. Saya telah letakkan deposit $200 untuk menyertai bengkel tersebut kerana teruja dengan promosinya. Bila tiba dirumah, isteri saya membantah saya menyertai bengkel yang kosnya beribu-ringgit itu. Katanya, "mana boleh beli rumah tanpa wang, jangan sertai. Lebih baik hilang $200 dari hilang beribu-ribu ringgit. Boleh bagi I pergi shopping atau kita pergi holiday". Ayat tersebut masih terngiang-ngiang ditelinga saya. Tetapi, setelah difikir sedalamnya, akhirnya saya sertai bengkel itu pada Apr2005.

"Pendidikan Untuk Diri Sendiri Adalah Pelaburan Yang Paling Baik"

Alhamdulillah, saya telah berjaya miliki belasan buah kondominium dan apartment. 
Sebagai contoh, antara tahun 2006 dan 2007, saya berjaya miliki 7 buah kondominium dan apartment. Sebuah pada awal 2006, sebuah lagi pada akhir 2006 dan  lima (5) buah pada 2007. Selepas itu saya  membeli beberapa buah kondominium /apartment hampir setiap tahun.

PENTING - pada keseluruhannya saya tidak perlu mengeluarkan duit untuk membayar ansuran bulanan dan caj servis juga dapat pendapatan lebihan atau yang dipanggil pendapatan pasif. Alhamdulillah!

Pembelian Pertama

Ia merupakan perkara paling susah kerana pembelian pertama merupakan titik perubahan. Saya ambil masa lebih kurang setahun selepas sertai bengkel pelaburan hartanah sebelum membeli hartanah pertama kerana bimbang tersalah langkah. 

Sekiranya pembelian dibuat dengan betul mengikut apa yang dipelajari dan dengan rancangan permainan (game plan) yang jitu, pembelian ke-2 ke-3 dan seterusnya harus jadi lebih mudah.

"Setiap Perjalanan Dimulakan Dengan Langkah Pertama"

Adakah saya memanfaatkan pelan pembelian tanpa modal (Zero Money Down)? Ya boleh tapi kena ikut keadaan dan situasi. Untuk pembelian pertama, saya tidak guna ZMD kerana pembelian  melalui lelongan awam CIMB Bank. Kondo di Cyberjaya ditawar pada harga RM146K dan saya dapat dengan harga RM157K. Harga pasaran condo tersebut adalah lebih kurang $210K. Walaupun saya tak memanfaatkan ZMD saya memanfaatkan pelan ke-2 iaitu beli dibawah harga pasaran (mestilah sekurang-kurangnya 20% off). Apa yang menarik, saya tidak menyertai lelongan itu kerana terpaksa ke Hong Kong kerana urusan kerja. Sebenarnya lebih baik kita menggunakan ejen untuk membida. Saya akan beritahu lebih lanjut diposting akan datang.

Sekian. Selamat menjalani kehidupan yang ceria dan berjaya.

"Kongsikan Kejayaan"

Wasalam

Mengapa Melabur Dalam Hartanah Dan Apa Kelebihannya?

Antara beberapa sebab mengapa kita perlu melabur dalam hartanah.

Bekalan Terhad
Tanah adalah sesuatu yang tidak boleh ditambah kerana ia terhad. Bangunan yang dibina atas tanah dikawasan yang popular & 'panas' sentiasa menjadi rebutan ramai.

Keperluan Asas
Seperti pakaian, makanan dan minuman, manusia memerlukan tempat tinggal. Ia adalah satu keperluan asas yang tak dapat dielakkan. Ada juga hartanah yang bukan keperluan asas seperti rumah percutian bagi mereka yang mampu
Bekalan & Permintaan
Mengikut peraturan alam, harga ditentukan oleh bekalan & permintaan. Oleh kerana jumlah manusia bertambah setiap saat, jadi permintaan untuk tempat kediaman & premis perniagaan juga akan meningkat sementara bekalan adalah terhad maka harga hartanah akan sentiasa naik

Inflasi
Hartanah menjadi penampan kepada inflasi kerana harganya turut meningkat setara dengan inflasi, malah adakalanya pada kadar yang lebih tinggi.

Peningkatan Kapital / Capital Appreciation
Ada jenis hartanah yang memberikan pulangan kapital yang tinggi tapi kadar sewanya rendah dan sebaliknya pulangan kapital sederhana dengan kadar sewa yang tinggi. Jenis hartanah yang mana ya?

Mudah Dapat Pinjaman
Bank berebut-rebut menawarkan pelbagai pakej pinjaman. Tepuk dada tanya selera. Malah pegawai pinjaman sentiasa bersedia datang bertemu anda mengikut kesesuaian masa anda & ditempat anda. Pilih sahaja pakej yang paling sesuai. Namun berhati-hati, kerana yang memberi kadar murah tak semestinya yang terbaik.

Pinjaman Baik / Sihat
Pinjaman yang anda ambil untuk membeli hartanah adalah pinjaman baik (good loan) kerana sepanjang tempoh pinjaman, anda dapat pendapatan pasif, harga hartanah meningkat sementara jumlah pinjaman berkurangan. Jika anda beli barang mewah ( katalah kereta Mercedes Benz atau BMW) yang sama harga dengan pinjaman, tiada pendapatan malah kena keluar wang untuk selenggara manakala harga kereta akan turun tahun demi tahun. Jadi, biarlah mereka dengan barang mewah, kita labur dalam hartanah

Pinjaman Maksima 100-110%
Percayakah anda boleh mendapat bukan 90% tetapi sehingga 100-110% dari harga belian? Bukan sahaja anda membeli rumah dengan pinjaman malah anda dapat extra iaitu pinjaman peribadi pada kadar pinjaman perumahan. Pada kebiasaannya kadar pinjaman perumahan lebih rendah dari pinjaman peribadi. Boleh joli! Anda perlu ada displin, gunakan wang itu sebagai deposit untuk membeli hartanah seterusnya.


Sesetengah pakej pinjaman memasukkan insuran (MLTA/MRTA) kedalam pinjaman perumahan. Tak perlu keluar duit sendiri.


Pakej Pinjaman Kos Percuma
Oleh kerana bank beria-ia nak bagi pinjaman, mereka mencipta pakej sedemikian rupa untuk membayar kos guaman dan penilaian hartanah. Tapi kadar keuntungan yang dikenakan mungkin sedikit tinggi.


Tempoh Pinjaman Yang Panjang
Ada Bank yang memberi pinjaman sehingga usia 75 tahun atau tempoh pinjaman 30 tahun. Tempoh pinjaman yang panjang bermakna bayaran ansuran bulanan juga rendah.


Penyewa Bantu Bayar Pinjaman
Anda tak perlu bayar pinjaman dan servis caj kerana jika pelaburan dibuat dengan cara yang betul, duit sewa sepatutnya melebihi bayaran pinjaman dan servs caj. Bukankah penyewa yang bayarkan pinjaman anda?


Pendapatan Pasif
Pendapatan ini adalah yang sebenarnya patut dicari oleh pelabur iaitu jumlah bersih setiap bulan setelah menolak bayaran pinjaman dan servis caj dari sewa.
Tiada Kawalan Tertentu Atas Pasaran
Biasanya tentu kita akan rasa takut sekiranya tiada kawalan terhadap sesuatu. Sebagai contoh, pasaran saham kita dikawalselia oleh Bursa Malaysia dan mereka menentukan samada saham syarikat boleh diterbitkan untuk pasaran dan ada kalanya menggantung saham syarikat yang melambung secara melulu.

Tetapi inilah kelebihan pasaran hartanah walaupun pada amnya seperti satu perkara yang negatif. Tiada satu badan rasmi yang mengawal harga hartanah (kecuali- hartanah kos rendah atau Projek Perumahan Rakyat). Harga hartanah ditentukan oleh bekalan dan permintaan.

Pasaran Hartanah Tertutup
Negatif lagi? Jangan gusar. Sebenarnya ia adalah satu lagi kelebihan pelaburan hartanah. Pasaran saham adalah merupakan satu pasaran terbuka dimana harga saham-saham syarikat boleh diketahui oleh semua kerana ia disiarkan kepada umum. Katalah harga saham Maybank pada hari Jumaat 9Apr10 jam 10:09pagi di jual pada harga $10, semua bakal pembeli tahu harganya $10. Sebaliknya harga rumah di taman perumahan anda pada hari dan waktu yang sama tidak diketahui. And mungkin rasa harganya $300K kerana telah membuat ubahsuai. Jiran anda juga rasa rumahnya berharga $300K walaupun beliau tidak membuat sebarang ubahsuai. Pembeli pula merasakan harga patut rumah jiran itu adalah $250K. Jadi tiada siapa yang menetapkan harga pasaran semasa. Jual beli akan berlaku bila ada persetujuan diantara penjual dan pembeli. Harga pasaran yang dibuat oleh penilai harta cumalah sebagai kayu ukur untuk pihak bank. Ia dibuat mengikut sejarah penjualan hartanah dikawasan sekitar.


Peluang membeli bawah harga pasaran
Penjual tidak semestinya tahu harga pasaran atau sejarah harga jualan. Sedangkan anda telah membuat kajiselidik selama bebarapa bulan mengenai kawasan perumahan tersebut kerana anda yakin boleh mendapat penyewa dengan mudah. Atau pun anda boleh beli hartanah lelong dengan harga teramat murah berbanding harga pasaran. Perkara ini tidak berlaku dalam pasaran saham atau saham amanah.

Adakah anda berminat untuk mulakan pelaburan hartanah? Hartanah mampu sediakan pendapatan pasif untuk persaraan kelak. Jadi saya cadangkan anda segera mulakan pelaburan hartanah. Tetapi kenalah ada ilmu yang betul sebelum melabur. Jika tidak, kesannya amat besar dan lama, bertahun-tahun. Mungkin boleh jadi seorang bangkrap.

Hj Esa

Jadikan Hartanah Sebagai Sebahagian Dari Portfolio Pelaburan Anda

Ramai pelabur-pelabur yang berjaya, menjadikan hartanah sebahagian dari porfolio pelaburan mereka selain simpanan tetap, saham, unit amanah, REITS, logam berharga seperti emas & perak dan pelbagai instrumen pelaburan yang lain.

Antara jenis hartanah adalah:-

1- Tanah pertanian, perindustrian, perumahan, perkuburan
2- Rumah - rumah kos rendah, sederhana, teres, berkembar, banglo, flat, apartment, servis apartment,pangsapuri
3- Kommersial - kedai, rumah/apartment kedai, lot perniagaan dikompleks beli-belah, kilang, gudang


Mengapa anda perlu melabur dalam hartanah?
Apa kelebihan pelaburan hartanah?
Jenis hartanah apa yang sesuai untuk anda?
Bila masa yang sesuai untuk melabur?
Lokasi mana yang baik?
Apakah pulangannya setimpal?
Adakah anda sudah cukup ilmu untuk menceburkan diri dalam bidang ini?

Ini adalah antara soalan-soalan yang perlu anda jawab atau cari jawaban sebelum membuat pelaburan dalam bidang hartanah. Ini adalah kerana pelaburan hartanah boleh membantu anda menambah pendapatan dan pulangan jangka panjang yang amat baik atau ia akan 'membunuh' anda.