Orang beli rumah, kita pun nak beli. Kita ikut-ikut sahaja sebab ramai orang beli rumah. Takut ketinggalan bas, kita pun ikut beli rumah. Orang beli rumah berpuluh buah, kita pun tak nak kalah. Mesti nak ada berpuluh buah rumah. Barulah nanti bila bersembang, orang pandang kita sikit. Kalau setakat sebuah dua, ramai yang ada. Jadi kalau kita ada sepuluh dua buah puluh buah rumah, baru orang hormat kita.
Baguslah kalau dah mula membeli rumah. Tapi saya cadangkan anda perlu ada perkara berikut;
Pertama, NIAT
Untuk apa beli, cash flow atau capital appreciation? Atau setakat nak sembang kencang aku ada berpuluh buah rumah?
Kedua, MATLAMAT
Nak melabur atau menyimpan rumah? Kalau melabur pastikan ada pulangan positif untuk setiap buah rumah atau secara totalnya positif, walau ada satu dua yang negatif.
Berapa banyak rumah yang nak dibeli sebelum berhenti membeli atau terus membeli selagi ada kemampuan?
Beli untuk sewaan atau flipping? Jangan lupa kos masuk dan keluar (entry cost and exit cost) sangat tinggi dan ada RPGT lagi. Buat kiraan sebaik mungkin sebelum buat keputusan untuk flip.
Ke-tiga, ILMU
Nak berperang kenalah pandai berkuda dan main pedang. Siapkan juga baju besi. Kalau setakat redah sahaja tanpa persiapan, mati kataklah jawabnya, bukan mati syahid.
Nak beli tanah buat rumah atau beli dah siap? Beli dari pemaju atau atas tangan atau beli dari lelongan?
Nak beli rumah/semi-d, banglo atau flat/apartmen/kondominium atau kedai/rumah kedai? Freehold atau leasehold? Lot bumiputra atau bukan bumiputera? Dimana lokasi yang nak dibeli? Jawapan yang ke-3 ini berkait rapat dengan NIAT dan MATLAMAT.
Ke-empat MODAL
Bersedia untuk keluarkan modal yang tinggi 20-40% dari harga belian. Tapi jika bijak, boleh juga dapatkan belian tanpa modal. Tapi jarang-jarang walaupun tak mustahil. Saya cuma dapat lakukan 2-3 kali sahaja.
Ke-lima PINJAMAN
Ada banyak jenis pinjaman perumahan. Konvensional mahupun Islamik. Yang biasa atau pun yang flexi atau semi-flexi. Yang ada lock-in period dan yang tiada lock-in period. Yang kena beli insuran MRTA/MLT. Kadar faedah/untung tinggi atau rendah. Kadar faedah/untung meningkat (step-up) dan macam-macam lagi. Pilih mana yang lebih sesuai untuk anda. Tapi saya suka yang Flexi sebab saya boleh manipulasikannya dengan kad kredit untuk kurangkan bayaran faedah/untung bank.
Perlu juga ingat jangan over-leverage. Nanti kalau ekonomi merudum, baru tahu langit tinggi rendah. Sekarang pun dah ada indikasi bahawa ekonomi kurang baik. Banyak rumah yang kosong tak disewa / di jual. Yang dah beli banyak guna pinjaman yang banyak, siap sedia untuk cubaan sebenar. Lebih-lebih lagi yang over leverage. Kalau berminat nak tau pandangan saya tentang ekonomi, sila baca entri kitaran ekonomi
Ke-enam PENGURUSAN
Urus Penyewa - siapa yang menyewa, kenapa nak bagi sewa kepada mereka, bagaimana nak pilih penyewa, bagaimana bayaran sewa, apa nak buat jika sewa tak dibayar dll
Urus Kewangan Sendiri - Jangan fikir duit sewa tu boleh joli katak. Pastikan bayar pinjaman setiap bulan, secepat mungkin. Bayaran caj selenggara, cukai pintu, insuran dan tak lupa IWK. Lebih baik jika ada akaun berasingan untuk bayaran sewa. Lebih bagus kalau ada jurnal untuk setiap rumah, duit masuk dan keluar dicatit. Jika culas bayar pinjaman bank, nanti rekod CCRIS kurang cantik dan susah nak dapatkan pinjaman baru.
Ke-Tujuh TIM PELABUR
Pelabur berjaya ada tim pelabur yang dipercayainya, antaranya pegawai bank, jurunilai hartanah, agen insuran, peguam, agen hartanah dan juga rakan-rakan pelabur hartanah yang lain. Selain itu kena ada kontraktor yang sanggup buat projek kecil dan boleh buat dengan cepat dan baik.
Kadangkala mereka anda mentor yang sangat dipercayai. Apa sahaja mentor kata, pasti diikuti, walaupun kadangkala mentor bercakap kerana dibayar oleh pemaju. Jadi pandai-pandailah. Nak ikut 100% cakap mentor itu atau kena tapis juga bergantung kepada situasi. Anda ada akal, gunakan sebaik mungkin.
Ke-Lapan BELI ATAU SUBLET?
Nak melabur hartanah, beli rumah, kondominium atau kedai memang perlukan modal besar. Jadi ada yang tak berminat beli hartanah kerana kekangan modal. Tapi mereka masih mampu menjana pendapatan dengan hartanah orang lain melalui sub-let. Sewa hartanah orang lain dan sewakan semula dengan harga lebih tinggi. Perlulah cari ilmu dan kena rajin turun padang mengurus penyewa dan mengurus sewa. Ia bukan automatik, duduk diam dapat duit. Sebelum ni saya ada kongsi mengenai sublet service apartment yang dibuat oleh seorang cleaner, iaitu dari cleaner jadi owner.
Memang banyak peluang yang ada cuma kita nampak atau tidak, ambil peluang atau tidak, atau tengok sahaja orang lain ambil peluang dan bertindak. Kini hadir peluang jana pendapatan dari hartanah dengan membuat pajakan hotel pula. Bukan beli hotel. Tapi cuma pajak sahaja dan buat macam sub-let rumah sewa.
Semoga anda mendapat manfaat dari perkongsian yang tak seberapa ini.
P.S. Ada juga orang yang kurang suka kita beli rumah banyak-banyak. Mereka kata kita sekat peluang orang lain dari mendapatkan rumah. Betul ke?
Apa pandangan anda?
Baguslah kalau dah mula membeli rumah. Tapi saya cadangkan anda perlu ada perkara berikut;
Pertama, NIAT
Untuk apa beli, cash flow atau capital appreciation? Atau setakat nak sembang kencang aku ada berpuluh buah rumah?
Kedua, MATLAMAT
Nak melabur atau menyimpan rumah? Kalau melabur pastikan ada pulangan positif untuk setiap buah rumah atau secara totalnya positif, walau ada satu dua yang negatif.
Berapa banyak rumah yang nak dibeli sebelum berhenti membeli atau terus membeli selagi ada kemampuan?
Beli untuk sewaan atau flipping? Jangan lupa kos masuk dan keluar (entry cost and exit cost) sangat tinggi dan ada RPGT lagi. Buat kiraan sebaik mungkin sebelum buat keputusan untuk flip.
Ke-tiga, ILMU
Nak berperang kenalah pandai berkuda dan main pedang. Siapkan juga baju besi. Kalau setakat redah sahaja tanpa persiapan, mati kataklah jawabnya, bukan mati syahid.
Nak beli tanah buat rumah atau beli dah siap? Beli dari pemaju atau atas tangan atau beli dari lelongan?
Nak beli rumah/semi-d, banglo atau flat/apartmen/kondominium atau kedai/rumah kedai? Freehold atau leasehold? Lot bumiputra atau bukan bumiputera? Dimana lokasi yang nak dibeli? Jawapan yang ke-3 ini berkait rapat dengan NIAT dan MATLAMAT.
Ke-empat MODAL
Bersedia untuk keluarkan modal yang tinggi 20-40% dari harga belian. Tapi jika bijak, boleh juga dapatkan belian tanpa modal. Tapi jarang-jarang walaupun tak mustahil. Saya cuma dapat lakukan 2-3 kali sahaja.
Ke-lima PINJAMAN
Ada banyak jenis pinjaman perumahan. Konvensional mahupun Islamik. Yang biasa atau pun yang flexi atau semi-flexi. Yang ada lock-in period dan yang tiada lock-in period. Yang kena beli insuran MRTA/MLT. Kadar faedah/untung tinggi atau rendah. Kadar faedah/untung meningkat (step-up) dan macam-macam lagi. Pilih mana yang lebih sesuai untuk anda. Tapi saya suka yang Flexi sebab saya boleh manipulasikannya dengan kad kredit untuk kurangkan bayaran faedah/untung bank.
Perlu juga ingat jangan over-leverage. Nanti kalau ekonomi merudum, baru tahu langit tinggi rendah. Sekarang pun dah ada indikasi bahawa ekonomi kurang baik. Banyak rumah yang kosong tak disewa / di jual. Yang dah beli banyak guna pinjaman yang banyak, siap sedia untuk cubaan sebenar. Lebih-lebih lagi yang over leverage. Kalau berminat nak tau pandangan saya tentang ekonomi, sila baca entri kitaran ekonomi
Ke-enam PENGURUSAN
Urus Penyewa - siapa yang menyewa, kenapa nak bagi sewa kepada mereka, bagaimana nak pilih penyewa, bagaimana bayaran sewa, apa nak buat jika sewa tak dibayar dll
Urus Kewangan Sendiri - Jangan fikir duit sewa tu boleh joli katak. Pastikan bayar pinjaman setiap bulan, secepat mungkin. Bayaran caj selenggara, cukai pintu, insuran dan tak lupa IWK. Lebih baik jika ada akaun berasingan untuk bayaran sewa. Lebih bagus kalau ada jurnal untuk setiap rumah, duit masuk dan keluar dicatit. Jika culas bayar pinjaman bank, nanti rekod CCRIS kurang cantik dan susah nak dapatkan pinjaman baru.
Ke-Tujuh TIM PELABUR
Pelabur berjaya ada tim pelabur yang dipercayainya, antaranya pegawai bank, jurunilai hartanah, agen insuran, peguam, agen hartanah dan juga rakan-rakan pelabur hartanah yang lain. Selain itu kena ada kontraktor yang sanggup buat projek kecil dan boleh buat dengan cepat dan baik.
Kadangkala mereka anda mentor yang sangat dipercayai. Apa sahaja mentor kata, pasti diikuti, walaupun kadangkala mentor bercakap kerana dibayar oleh pemaju. Jadi pandai-pandailah. Nak ikut 100% cakap mentor itu atau kena tapis juga bergantung kepada situasi. Anda ada akal, gunakan sebaik mungkin.
Ke-Lapan BELI ATAU SUBLET?
Nak melabur hartanah, beli rumah, kondominium atau kedai memang perlukan modal besar. Jadi ada yang tak berminat beli hartanah kerana kekangan modal. Tapi mereka masih mampu menjana pendapatan dengan hartanah orang lain melalui sub-let. Sewa hartanah orang lain dan sewakan semula dengan harga lebih tinggi. Perlulah cari ilmu dan kena rajin turun padang mengurus penyewa dan mengurus sewa. Ia bukan automatik, duduk diam dapat duit. Sebelum ni saya ada kongsi mengenai sublet service apartment yang dibuat oleh seorang cleaner, iaitu dari cleaner jadi owner.
Memang banyak peluang yang ada cuma kita nampak atau tidak, ambil peluang atau tidak, atau tengok sahaja orang lain ambil peluang dan bertindak. Kini hadir peluang jana pendapatan dari hartanah dengan membuat pajakan hotel pula. Bukan beli hotel. Tapi cuma pajak sahaja dan buat macam sub-let rumah sewa.
Semoga anda mendapat manfaat dari perkongsian yang tak seberapa ini.
P.S. Ada juga orang yang kurang suka kita beli rumah banyak-banyak. Mereka kata kita sekat peluang orang lain dari mendapatkan rumah. Betul ke?
Apa pandangan anda?
No comments:
Post a Comment