3 Fasa Pasaran Panas (Bull Market)

Manusia dijadikan berbagai bangsa, bentuk dan rupa. Kita juga mempunyai bahasa yang berbeza tetapi kita mempunyai satu persamaan. Apakah dia? Untuk fahaminya, sila lihat graf yang menunjukkan persamaan antara kita. Lihat, perhati dan buat rumusan mengenai persamaan kita sebagai manusia. Ambil sedikit masa dan janganlah menipu diri dengan melihat jawapannya dibawah. TST sudahlah.. apa dia TST?

Dikenakan Kad Merah Kerana Lebih Masa

Salam sejahtera,

 Saya nak update mengenai ceramah yang saya berikan kepada peserta bengkel SMART Investor Club (SIC) di Cititel Mid Valley pada 16Okt11. Memang saya tak perlu risau langsung kerana ia berjalan dengan sangat lancar. Sebab utama kerana saya sudah ada mindest yang betul. Saya sudah fikirkan siapakah yang bakal mendengar ceramah saya dan apa yang patut dan tak patut saya bincangkan.

Percaya atau tidak, saya hanya perlukan 5 minit sahaja untuk menyediakan rangka utama (main points) ceramah saya sedangkan semalam saya tak lena tidur memikirkannya. Memang mudah kerana apa yang perlu saya kongsi ialah mengenai pengalaman saya sendiri dan bagaimana saya boleh meninggalkan alam makan gaji hanya selepas 2 tahun memulakan pelaburan hartanah secara serious. Oleh kerana ia pengalaman sendiri, ia boleh saya kongsi secara mudah dari hati saya. Jika seseorang nak kongsi pengalaman kejayaan orang lain, dia susah sikit nak kongsi secara ikhlas dan passionate. Tidak dalam kes saya kerana semuanya pengalaman saya sendiri.

Perkara pertama adalah berkenalan dengan mereka dan ketahui tahap pelaburan merka. Barulah kita boleh kongsi mengikut kesesuaian peserta yang ada. Ada yang masih baru, belum membeli dan ada yang telah beli lebih dari 10 buah hartanah. Jadi saya harus fikir dengan cepat topik-topik yang sesuai untuk mereka yang baru belajar dan yang telah berpengalaman. Tidak terlalu basic untuk yang berpengalaman dan tidak terlalu complicated masih baru.

Anda juga mungkin berminat nak tahu RAHSIA saya.
Layari http://terra-nusa.blogspot.com/2011/10/rahsia-akan-didedah.html

Memang betul sangkaan saya. Ada beberapa orang yang betul-betul kaya dikalangan peserta dan pemerhati. Salah seorang darinya adalah bekas kepada orang kuat CM Sarawak. Ya, saya cakap perkara yang benar. Dia rakan kepada hos bengkel itu dan beliau bertanggung jawab dapatkan corporate deal untuk SIC/ahli SIC. Saya rasa, dia ni kalau pergi ke Bank tentu diberi layanan terbaik dan akan terus disambut oleh pengurus bukannya pegawai biasa. Corporate deals biasanya libatkan jutaan ringgit.

Saya berkomunikasi dalam Bahasa Melayu dan Inggeris. Tetapi disebabkan saya pernah bekerja di bank antrabangsa dan selalu berkomunikasi dalam Bahasa Inggeris, lebih 70% ceramah saya dalam bahasa Inggeris sehingga terpaksa diterjemahkan dalam Mandarin. Untuk tidak membuang masa, saya paksa diri melakukan ceramah dalam B Malaysia sepenuhnya kerana sebagai rakyat Malaysia, semua peserta patutnya boleh berkomunikasi dalam B Malaysia.

Setelah mengetahui tahap pelaburan mereka, saya buat keputusan untuk tekankan  bagaimana mahu jadi pelabur hartanah yang berjaya. Pertama perlu mempunyai mindset pelabur hartanah yang betul. Berfikiran positif adalah perkara yang paling utama. Jadi perlu cari cara untuk menjadikan kita berfikiran positif. Kelilingi diri dengan mereka yang berjaya, berfikiran positif dan suka membantu. Bergerak secara kumpulan kerana setiap ahli kumpulan mempunyai kelebihan masing-masing dan boleh memberi bantuan/semangat kepada setiap ahli yang lain. Jadi mereka telah buat keputusan baik kerana menyertai kumpulan pelabur SIC.

Nampaknya mereka kurang pengetahuan am mengenai pelaburan hartanah kerana kurang membaca. Mereka tidak tahu beberapa perkara-perkara terbaru yang disiarkan didalam akhbar. Jadi saya sarankan
kepada mereka agar mula membaca berita-berita pelaburan khasnya hartanah apabila membaca akhbar, majalah atau internet. Jangan hanya baca bahagian sukan dan bincangkan kekalahan/kemenangan pasukan bolasepak Inggeris , MU/Liverpool/Chelsea/Arsenal dan sebagainya. Boleh berbincang tentang sukan, tapi kena beri lebih fokus kepada bahagian bisnes.Beli NST hari Jumaat dan beli STAR hari Sabtu sebab ada pull-out Property.

Selepas lebih 45 minit bercakap mengenai mindset change, barulah saya bercerita dan berkongsi pengalaman perjalanan pelaburan saya. Masa berjalan begitu cepat bila kita 'bersuka-ria' dan akhirnya saya diberikan Kad Kuning untuk bersedia habiskan ceramah dalam masa 5 minit kerana sudah hampir 10.30 pagi, waktu rehat. Para peserta masih memberikan beberapa soalan walaupun masa telah tamat dan KAD MERAH telah diberikan oleh pembantu yang berada dibelakang peserta. Saya beri mereka  peluang dan salah satunya saya jawab, mereka kena kenali diri mereka dulu sebelum buat keputusan untuk melabur.Kenali profail diri mereka. Saya suruh mereke pilih satu nombor sahaja; 0 (kosong) 1 (satu) 4 (empat) dan 8 (lapan). Kemudian saya terangkan profail diri mereka mengikut nombor pilihan. Ramai yang terlopong and mengangguk kepala, kerana macam tak percaya itulah profail mereka yang sebenar. Sekarang saya bukan sahaja seorang pelabur, penceramah malah seorang nujum. Hanpir sama seperti nujum Pak Belalang dalam filem P Ramlee cuma cara saya berbeza. Faham tak maksud saya? Memang saya jadi Nujum Pak Belalang buat seketika seperti P Ramlee juga.



Oleh kerana semasa memperkenalkan diri saya ada mengatakan saya juga pelabur emas dan perak maka sebaik tamat sesi ceramah, mereka berkerumun dibelakang meminta kad perniagaan saya dan ramai yang ingin tahu mengenai pelaburan terutama emas dan perak. Jadi saya kongsikan sedaya mungkin dalam masa yang sangat singkat. Sekarang ramai yang ingin memulakan pelaburan perak. Alhamdulillah, semoga rezeki saya semakin luas.

Anda juga mungkin berminat nak tahu RAHSIA saya.
Layari http://terra-nusa.blogspot.com/2011/10/rahsia-akan-didedah.html

mesaro

Self-Transformation Programme #3m (STP)

Salam sejahtera,

This would probably be the last of the STP series posting. I think everyone understand what I am trying to bring forward. In case you don't, my objective is , I want to change some of those bad habits usually associated with Malaysian starting with myself (yes yours truly), my family, my neighbour, my blog readers, your friends and your friends' friends. Do me a favour please! Tell two of your best friends about my blog especially relating to STP. If each of your friend  tells two other friends, can you imagine the impact and effect it can bring. Don't wait, do it now. You can post the link on your FB, click the like button,  email , text/SMS, tweet, call or just tell them. Thank you in advance dear readers, for helping me to spread the STP challenge.

Now let me list some more habits that need to be changed or improved. The list is not exhaustive but let just stick to just 3 (three) only.

1- Malaysian time

    I used to work for an international financial instution for 21 years. Yes you read
    correctly but don't ask me why I stayed there for that long. Anyway, I met a lof
    of collegues from other parts of the world.

    What make me embarassed was one remark from a Sri Lankan IT coordinator who
    suggested to set the meeting time 30 min earlier. He said  'If we want to start the
    meeting at 3pm sharp, then we better tell them the meeting is at 2:30pm Malaysian time'.


    What about Chinese wedding dinner reception? What about it you may ask.  I am
    pretty sure you have experienced it. So I don't think I have to elaborate.

   We all need to improve our time management, be punctual and respect those who
    invited you be it to attend a meeting or wedding dinner etc. Hmm.. talking about
    wedding dinner makes me hungry.
   
2- Cleanliness

    Have you been to Gold Coast Australia? Don't worry if you haven't. The beaches
    are clean and most importantly the people who flock the beaches have one thing
    in common, apart from sexy/handsome. They don't litter like most of us do.

    I always wonder how will Cherating, Teluk Cempedak, Pantai Batu Buruk,
    Pantai Cinta Berahi (ooops changed to Pantai Cahaya Bulan) look like if
    Mat Salleh were to be given a chance to manage them. I am sure it will
    beat Gold Coast, anytime.

    Have you seen people throwing rubbish out of their car while driving
    on Malaysian roads or highways? Although we have pretty good infrastuctures
    compare to some of our neighbouring countries, some people don't know
    how to appreciate them. The only things that they are good at are grumble and
    complain about the condition of the road, how other people drive etc.

    How about the condition of Malaysian public toilet? It is always easy to point
    our finger at the cleaners but some of us contributed to the mess like throwing
    rubbish on the floor or 'forgot' to flush the toilet etc.


3- Malaysian Driving Skills

    I got to salute some of our drivers, zipping in and out of heavy traffic on the
    Plus highway at breakneck speed. With a little guidance , I guarantee they can
    obtain F1 license. Some regard the emergency lane as an additional or
    overtaking lane. Some slow drivers hog the right most (so called fast lane) and
    they seem to live in their world. No matter how much honking or headlight
    flashing will not make them change their mind. They continue to hog the fast lane.

   So, what do we need to change here? I believe you're smart enough to list some
   bad habits / attitude that warrant  change/improvement.

I am powerless to change others, but I can control and change / improve myself and
my family. If each of us is able to change / improve even a little bit, the impact will
be tremendous. Give yourself a pat on the back for trying.

Thanks you.

From the desk of  Hj Esa aka mesaro

Program Transformasi Diri #2 / Self-Transformation Programme #2

Salam Sejahtera Tuan/Puan,

Semoga anda semua berada didalam keadaan sihat walafiat. Sihat rohani dan jasmani hendaknya. Tiada makna jika cuma sihat jasmaninya tetapi rohaninya tidak stabil, jiwa kacau dan hatinya kotor.

Ini adalah siri kedua mengenai STP yang ingin saya ketengahkan. Kebanyakan transformasi diri yang saya cadangkan adalah bertujuan mengubah diri dan sikap kita dan pada amnya, seluruh rakyat Malaysia. Saya bukanlah seorang yang bersifat negatif yang suka mencari kesalahan dan kecelaan seseorang semata-mata. Oleh kerana sifat-sifat dan perkara negatif ini "sedikit" berbanding yang baik, maka ia lebih mudah untuk disenaraikan.

Seorang sahabat FB telah "post" satu kenyataan di dinding FB beliau yang menarik perhatian saya. Ia satu perkara yang baik tetapi kita perlu buat sedikit perubahan / transformasi dalam zaman sekarang yang penuh pancaroba.

Arman Ismail di dinding FB beliau:

‎"Berpada2lah berbuat baik kerana satu hari nanti belum tentu kebaikan yang kita lakukan dikenang oleh orang lain. Tiba saat kita derita, belum tentu kebaikan kita dibalas kebaikan juga malah ada tika cemuhan dan nista dilemparkan. Tak kurang dengki, iri hati dan khianat mencurah2 agar kita terus jatuh untuk membolehkan mereka tersenyum puas.."

Saya rasa tak perlu lagi saya panjangkan lagi kerana kenyataan itu cukup ringkas tapi padat.Jadi marilah kita sama-sama berusaha dan berdoa agar kita bukan tergolong dari kalangan orang yang tidak tahu membalas budi baik orang. Jika pernah tergolong suatu ketika dulu, maka marilah kita bertaubat, mohon maaf dan berazam untuk tidak melakukannya lagi.

Kebelakangan ini kita lihat terdapat ramai peminta sedekah dari kalangan warga Myanmar. Mereka membawa anak-anak dan bayi kecil sambil 'bekerja' agar mendapat lebih simpati dan imbuhan lebih besar dari orang ramai yang lalu lalang. Begitu juga ramai orang yang mengaku datang dari Afghanistan. Datang ke negara kita bertujuan memungut derma untuk anak-anak yatim disana. Betulkah mereka akan mengumpulkan derma ikhlas anda dan menyalurkannya kepada anak-anak yatim yang benar-benar memerlukannya? Mungkinkah saya berprasangka buruk terhadap mereka?

Terbaru, kita dapat lihat lelaki dan wanita memakai pakaian seumpama sami-sami. Ada yang jalan berkaki ayam dan ada juga yang berkasut. Mereka juga merayau-rayau dikawasan tempat makan sambil memohon bantuan. Siapakah yang memerlukan bantuan? Mereka jarang-jarang bercakap, cukup menghulurkan mangkuk kecil dengan muka penuh harapan agar kita menghulur bantuan. Adakah betul mereka ini sami-sami atau mereka hanyalah berpura-pura jadi seorang sami untuk menagih simpati?

Bagaimana pula dengan anak-anak kecil lelaki dan perempuan menjual buku-buku, kalendar, ubat sapu diluar pasaraya. Ada kalanya mereka berada di kawasa RnR lebuh raya PLUS. Mereka kononnya dari sekolah pondok atau tahfiz di utara tanah air, menjual barangan untuk menampung pengajian mereka. Tetapi jika mereka berkeliaran di merata tempat hingga larut malam, timbul persoalan. Bila masa mereka belajar. Betulkah mereka ini pelajar atau mereka dipergunakan oleh orang-orang tertentu untuk mengaut keuntungan secara mudah? Inilah yang membuatkan saya ragu-ragu untuk menghulurkan bantuan walaupun terdetik rasa simpati kepada anak-anak kecil itu. Tapi saya terpaksa keraskan hati agar pihak yang mungkin mempergunakan anak-anak ini tidak mengaut keuntungan secara mudah dan makan hasil titik peluh dan keringat sikecil itu.
Jadi, benarlah apa yang dikatakan, "buat baik berpada-pada, buat jahat jangan sekali".

Bersambung di Program Transformasi Diri 3

Waulahualam.

dari meja Hj Esa @ mesaro

Program Transformasi Diri / Self-Transformation Programme (STP)

Salam Sejahtera Tuan/Puan,

Kalau kerajaan memperkenalkan Program Transformasi Ekonomi / Economic Transformation Program (ETP), kita pula perlu terlebih dahulu melakukan Program Transformasi Diri / Self-Transformation Programme (STP), terutama dikalangan kaum Melayu. Dalam pemerhatian saya (betulkan saya jika salah), orang Melayu kaya dengan sifat sopan dan santunnya juga  suka merendah diri. Tetapi sifat merendah diri yang keterlaluan akhirnya menyebabkan perasan rendah diri, berlaku secara tanpa disedari.

Berikut adalah pemerhatian dan pengalaman seorang imam muda yang disampaikan dalam tazkirah di MRSM Felda Kolej Tun Abdul Razak sempena majlis bacaan Yaseen dan solat hajat, pada September lalu, untuk pelajar tingkatan 3 dan 5 yang akan menduduki peperiksaan PMR dan SPM.

Beliau telah menghantar kereta kesebuah bengkel kereta untuk diperbaiki. Sementara menunggu kereta siap, beliau telah masuk ke sebuah restoran kepunyaan seorang Melayu beragama Islam. Dia disapa oleh pelayan kedai itu dengan mesra dan pertanyaan 'nak minum apa, Mat?'.

Seketika kemudian, seorang Cina separuh umur, kemungkinan pemilik bengkel-bengkel kereta yang berdekatan, masuk kedalam restoran yang sama. Beliau disapa dengan mesra "Tokey, nak minum apa?". Tidak lama kemudian, seorang lagi pelanggan berbangsa India berpakaian kemas masuk dan pelayan itu bertanya "Boss nak minum apa?".

Adakah anda perasan perbezaan cara pelayan itu mengambil pesanan? Ada apa-apa kesalahan? Tiada yang salah cuma, imam muda itu dipanggil 'Mat', lelaki Cina di panggil "Tokey" dan lelaki India di panggil "boss". Mengapa imam muda itu tidak dipanggil Tuan atau Encik?  Perhatikan juga, panggilan 'Mat' diletak dibelakang bukannya pembuka soalan. Memang perkara kecil tapi jika diteliti dan dikaji, mungkin kita mampu mentafsirkan apa yang tersurat dan tersirat.

Sekarang cuba kita lihat iklan-iklan kecil dalam akhbar atau iklan yang di pasang ditiang-tiang lampu, traffic light atau pokok-pokok. Katalah iklan ubah suai rumah yang di buat oleh orang Cina, India dan Melayu. Adakah terdapat perbezaannya? Kalau anda teliti lebih dekat anda akan perasan yang orang Cina dan India akan letakkan 'Mr' didepan nama mereka seperti Mr Lee atau Mr Muru. Kalau iklan orang Melayu, cuma ada nama. Tiada pula, kalau ada pun jarang-jarang, diletakkan Encik didepan nama mereka. Kenapa?

Pada pandangan saya, panggilan seseorang kepada pelanggan dengan panggilan Tokey atau boss seperti satu doa. Kalau selalu disebut, doa itu mungkin menjadi kenyataan. Malangnya, orang Melayu jarang 'berdoa' untuk bangsanya sendiri tetapi tidak segan atau janggal untuk berdoa untuk kaum lain. Pelik bukan.

Manakala, meletakkan Mr/Encik didepan nama merupakan satu pernyataan bahawa mereka ini seorang yang konfiden dan lebih tinggi sedikit. Mereka juga berharap orang akan memanggil mereka dengan panggilan Mr/Encik dan seterusnya mendoakan kedudukan baik untuk mereka. Percayalah, apabila kita dapat konfiden/keyakinan diri, banyak perkara yang sebelum ini kita sangka tidak mampu dilakukan, tiba-tiba kita mampu lakukan. Jadi kita perlu mengangkat diri kita sebelum mengharap orang lain mengangkat dan menghormati kita. Bukan saya bermaksud kita kena bermegah-megah atau sombong tetapi ada keyakinan diri yang tinggi dan self-respect.

Jadi, saya cadangkan orang Melayu ubah sedikit agar mereka mendapat doa dari sesiapa jua samada pelayan restoran mahu pun pelanggan mereka. Yang paling penting ubah minda kita untuk belajar sayangi diri kita, tambah keyakinan diri dan hormat diri kita/sel-respect. Inilah yang saya panggil Program Transformasi Diri atau Self-Transformation Program (STP).

Jika ada diantara pembaca blog saya yang bukan berbangsa Melayu, harap jangan rasa sensitif kerana ini bukan soalan isu perkauman. Malah saya ingin mengutarakan sedikit kepincangan yang ada pada bangsa saya sendiri agar dapat kita sama-sama memperbaikinya. Begitu juga kepada bangsa saya yang membaca, jangan pula mengambilnya sebagai satu perkara negatif tetapi jadikanlah ia satu cabaran agar kita dapat faedah dan manfaatnya.

Apa pendapat anda tentang cadangan saya itu?

Bersambungan di Program Transformasi Diri 2

Waulahualam.

Mohon maaf jika terkasar bahasa atau mencuit hati sesiapa. Tapi itulah kenyataan yang perlu kita akui dan hadapi.

dari meja Hj Md Esa Rosdi @ mesaro

Kitaran Harga Hartanah

Ramai yang bertanya saya mengenai kitaran harga hartanah. Mereka merasakan harga hartanah akan jatuh dalam masa terdekat atau paling lama dalam masa 1-3 tahun. Kata mereka 'property buble will burst' dan pada masa itu barulah masa terbaik untuk membeli hartanah.

Saya mempunyai pandangan berbeza. Setelah melalui tiga kemelesetan ekonomi secara langsung, bermula pada 1986, 1997 dan 2007-08, saya membuat kesimpulan kitaran hartanah di Malaysia adalah lebih kurang setiap 10-11 tahun. Pada firasat saya, kemelesetan ekonomi yang akan datang adalah sekitar 2017 - 2019. Buat masa ini, kenaikan hartanah masih lagi diperingkat awal dan kita ada masa untuk membeli hartanah bermutu dan menguntungkan. Walau bagaimana pun kita perlu berhati-hati kerana menurut kajian, kondominium mewah menghadapi masalah over supply. Dalam apa keadaan sekalipun, kita kena buat perkiraan dengan bijak sebelum membeli. Apa yang baik untuk saya mungkin tidak baik untuk anda dan begitu juga sebaliknya.

Jika benar kemelesetan ekonomi akan berlaku pada antara 2017 - 2019, apakah tindakan yang wajar patut kita rancang untuk mengaut keuntungan? Beli hartanah sekarang atau 2-3 tahun lagi? Jenis hartanah mana yang patut dibeli? Pakej pinjaman apa yang patut diambil? Buat kajian, rancang dan bertindak dengan ilmu, bukan dengan emosi.

Selamat melabur dan semoga berjaya

P.S, Jangan lupa baca komen-komen berkaitan topik ini ya!

Persediaan Sebelum Bersara

Jika anda bekerja dengan kerajaan, bersyukurlah kerana selepas bersara anda akan dapat menikmati pencen seumur hidup. Bagi yang bekerja dengan syarikat swasta, mereka masih boleh bergantung kepada wang KWSP (EPF lah tu). Sementara yang bekerja sendiri, harus terus bekerja untuk menyara diri & pasangan masing-masing.

Persoalannya, adakah cukup wang yang akan anda terima nanti untuk menyara kehidupan semasa persaraan sedangkan umur makin meningkat, anggota badan semakin lemah, penyakit sentiasa menunggu  dan nilai wang semakin kecil kerana inflasi. Bukan ingin menakut-nakutkan anda tetapi inilah realitinya. Kepada yang telah membuat persediaan awal, tahniah!

Oh tak mengapa, anak saya ramai tentu ada yang membantu kami nanti. Seorang hulur RM200 sebulan, kalau 5 orang, RM1000 sebulan. Alhamdulillah anda dianugerahkan anak yang ramai. Itu rezeki dari Allah. Semoga semua anak dikalangan yang soleh dan membantu ibu-bapa dihari tua. Tapi betulkah setiap anak anda akan menghulurkan wang setiap bulan atau membantu dihari tua kelak? Zaman semakin berubah.

Bukan saya kata anak-anak saya tidak akan membantu saya di hari tua kelak tetapi saya membuat persediaan untuk bebas dari masalah kewangan dan kebergantungan kepada anak-anak.  Jadi, perancangan saya adalah dengan menggunakan pendapatan pasif dari kutipan sewa. Tahun demi tahun harga rumah akan naik dan harga sewa rumah pun akan naik setara dengan inflasi.

Saya beli rumah ketika berumur 40-45 tahun dan pinjaman selama 20-25 tahun. Jadi bila berumur 60-70 tahun, tiada lagi pinjaman rumah. Setiap sen yang dikutip dari sewa menjadi hak saya sepenuhnya. Jadi bagi mereka yang berumur 25-30 tahun & membeli beberapa buah rumah sebelum berumur 30 tahun, mereka boleh bersara pada umur 45-50 tahun dengan pendapatan pasif dari kutipan sewa.

Selamat bergembira dihujung minggu bersama rakan dan keluarga


mesaro_101@yahoo.com

Beli Rumah Dengan Pinjaman Bank Atau Duit Simpanan?

Jika anda ada duit simpanan $100,000, patut kah anda beli rumah berharga $100,000 dengan duit tersebut?
Jawapannya: Ya dan Tidak, bergantung kepada tujuan pembelian rumah tersebut.

Jika beli untuk pelaburan (bukan untuk kegunaan sendiri) jawapannya TIDAK,. Beli dengan pinjaman bank. Pinjaman bank itu adalah pinjaman BAIK (good loan) kerana ia memberi pulangan pendapatan setiap bulan, pinjaman dibayar oleh penyewa dan faedah pinjaman boleh ditolak dari cukai pendapatan sewa. Anda hanya perlukan menggunakan $10,000 (10% dari harga pembelian) untuk membeli rumah itu dan masih ada baki $90,000. Ia boleh digunakan untuk membeli beberapa rumah lain sebagai pelaburan atau simpan di bank atau sebaiknya bagi bumiputra didalam akaun ASB/ASN/ASD dll. Tapi perlu diingat, pinjaman BAIK juga boleh menjadi pinjaman TIDAK BAIK jika anda salah buat pelaburan.
Saya sarankan anda pilih
           rumah dilokasi yang baik, mudah dapat penyewa
           harga belian yang bersesuaian dengan kemampuan
           pakej pinjaman yang terbaik & tempoh pinjaman maksima

Jika untuk didiami sendiri, jawapannya YA, beli dengan wang sendiri (jika mampu) kerana pinjaman untuk kediaman sendiri adalah pinjaman TIDAK BAIK (bad loan) sebab tiada pulangan pendapatan dan faedah pinjaman tidak boleh ditolak dari cukai pendapatan.  Jika mampu, maka digalakkan lunaskan pinjaman rumah kediaman anda yang sediaada secepat mungkin. Anda boleh cagarkannya untuk dapatkan overdraft, dimana ia boleh digunakan sebagai deposit sementara untuk membeli rumah lain sebagai pelaburan.

Ringkasan

1- Apa tujuan membeli rumah
2- Beli dengan wang simpanan (jika mampu) untuk beli rumah sendiri. Kalau tidak, beli dengan pinjaman dan cuba lunaskan pinjaman secepat mungkin
3- Beli rumah untuk pelaburan dengan pinjman bank kerana ada kelebihan;
      - penyewa bayarkan pinjaman,
      - ada pendapatan bulanan,
      - faedah boleh ditolak dari cukai pendapatan
      - kemudahan leverage dimana anda hanya bayar 10% dari harga beli

Pulangan Pelaburan Hartanah (Return On Investment atau ROI)

Seperti yang saya beritahu dalam posting sebelum ini, pada amnya pulangan pelaburan hartanah yang patut dicapai ialah sekurang-kurangnya 2 kali ganda simpanan tetap (fixed deposit). Sekiranya kadar pulangan simpanan tetap ialah 3%, maka kita perlu mencapai pulangan 6% atau lebih.

Bagaimana Mengira Pulangan Pelaburan (ROI)

Ada beberapa cara untuk mengira ROI. Antara yang paling mudah ialah;

a) ROI#1 = (sewa - caj servis) x 12 / harga belian
b) ROI#2 = (sewa - caj servis) x 12 / (harga belian - pembiayaan bank)

ROI#1 adalah untuk kiraan secara umum yang boleh digunapakai untuk perbandingan pelaburan dilokasi yang berbeza. Sementara ROI#2 lebih bersifat kepada ROI peribadi kerana ia bergantung kepada pelaburan sebenar anda semasa membeli hartanah tersebut.

Mari kita lihat contoh mudah. Katalah anda membeli rumah berharga $120,000 , kadar sewa bulanan ialah $1000 dan caj servis $100 sebulan. Sekiranya anda membayar hanya 10% dan selebihnya $108,000 dibiaya oleh pihak bank maka;

ROI#1 = (1000 - 100) X 12 /120,000) = 9%
ROI#2 = (1000 - 100) X 12 / (120,000 - 108,000) = 90%

Walaupun begitu, saya syorkan agar anda menolak 1 bulan sewa ($1000) untuk anggaran kos selenggara tahunan atau kemungkinan 1 bulan tanpa penyewa.

ROI#3 = (1000 - 100) x 12 - 1000 / (120,000 - 108,000) = 81.67%

Lebih menarik lagi, sekiranya anda menggunakan strategi Zero Money Down semasa pembelian hartanah tersebut. Anda tidak mengeluarkan sesen pun, jadi

ROI#3 = (sewa - caj servis) x 12 - kos selenggara / 0 = infiniti,
kerana apa-apa sahaja yang dibahagikan dengan kosong tak dapat dikira.

Bukankah ia satu pulangan yang sangat baik? Berapakah keuntungan sekiranya anda simpan didalam akaun simpanan tetap? Ataupun bagi yang melabur dalam ASB, mungkin dapat pulangan 7-10%. Keuntungan pelaburan hartanah adalah setanding malah ia lebih baik kerana selain pulangan pelaburan tahunan, ia juga ada peningkatan kapital.

Untuk menilai dan membuat keputusan sesuatu pelaburan, saya gunakan ROI#1 dan ROI#3 sebagai salah satu dari beberapa perkara utama. Anda boleh gunakan apa cara sekali pun asalkan ia memberi pulangan yang baik.

Lokasi Mana Yang Baik?

Lokasi hartanah yang dipilih adalah satu perkara penting yang tidak boleh diambil mudah. Jadi kebiasaanya ada yang mengatakan 3 perkara yang paling penting dalam pelaburan hartanah ialah "lokasi, lokasi dan lokasi". Ya, memang tak dapat dinafikan bahawa lokasi merupakan perkara penting tetapi ia tak semestinya menjadi yang terpenting hingga digandakan 2 kali. Pada pandangan saya sepatutnya "lokasi, masa (timing) dan harga" kerana ketiga-tiga gabungan faktor ini menyumbang kepada perkara objektif - samada kita dapat pulangan baik dan aliran tunai yang positif.

Adakah kawasan yang jalannya sesak tidak baik untuk pelaburan? Kita akan bincangkan diposting akan datang.

Sekali lagi persoalan lokasi juga bergantung kepada pelan pelaburan anda. Adakah anda ingin melabur dalam pangsapuri mewah atau pangsapuri/apartment sederhana atau flat. Siapakah yang akan menyewa di unit-unit anda dan bolehkah anda mengawal (handle) penyewa sebegitu? Contohnya, ada ingin membeli flat kos rendah. Siapakah yang biasanya menyewa disitu, apakah mereka mempunyai sumber kewangan kukuh untuk membayar sewa dan bagaiman hendak mengawal situasi sekiranya mereka tidak mahu membayar sewa. Kebiasaannya (maaf jika salah), mereka bekerja kasar dan sudah biasa dengan tekanan. Jadi mugkin anda tidak dapat mengutip sewa dan tidak dapat menghalau mereka keluar. Boleh juga dengan cara kasar. Itu pun kalau anda sanggup buat.

Begitu juga, pangsapuri mewah biasanya diduduki oleh pekerja-pekerja asing atau expatriate. Bagaimana kerenah mereka? Pernah saya dengar seorang wanita kulit putih memanggil tuan rumah untuk datang menukarkan bulb lampu. Banyak hal, tapi untuk menjaga hati penyewa yang membayar sewa beribu-ribu ringgit sebulan, dia dengan berat hati terpaksa pergi tukarkan. Mungkin juga dia kurang bijak sebab kalau saya, ada caranya. Tapi mungkinkah juga beliau ni memang saja mencari peluang untuk berjumpa wanita kulit putih ni. Mungkin juga.

Jadi anda perlu menetapkan jenis hartanah dan kemudian buat kaji selidik lokasi.

Antara lokasi panas ialah berdekatan stesyen LRT, bas, monorel atau KTM. Begitu juga yang berdekatan dengan sekolah terutama sekolah Cina dan antarabangsa.

Lokasi mana pula yang patut di jauhi? Sebelah kubur, sebelah tempat beribadat, pusat hiburan dan sebagainya. Bagi Muslim, bersebelahan Masjid amat baik kearana mudah untuk mengerjakan ibadah berjemaah. Itu kalau mahu duduk sendiri. Sekiranya sebagai pelaburan, kita kena fikirkan mengenai peluang untuk mendapatkan penyewa dari segala bangsa. Bagaimana pula lokasi di simpang tiga atau unit bernombor kurang baik? Ingat, penyewa yang akan duduk, jadi kena cari yang sesuai untuk semua orang yang berbagai bangsa.

Walaupun begitu bukan semua yang saya paparkan itu 100% betul. Semi-D di Berverly Height waktu pelancaran dijual minima $600,000. Tak silap 6 tahun dulu. Mahalkan? Sudahlah begitu berjiran dengan kubur Cina pula. Tapi sambutannya menggalakkan dan fasa baru sedang dalam pembinaan. Harga jualan sub-sale melebihi $1 juta kerana harga fasa baru juga melebihi $1 juta. Kalaulah saya tahu dah tentu melabur 2-3 buah disana dan jual untuk capital appreciation. Jadi, kita ada strategi dan pelan tetapi bukanlah semestinya betul untuk semua perkara.

Selain dari itu banyak lagi faktor-faktor lokasi yang perlu diambil kira seperti arah pintu/tingkap rumah menghala ke utara, selatan, timur & barat. Mengapa ia penting? Perlu banyak membaca untuk dapatkan pengetahuan am termasuklah Feng Shui. Ambil yang baik, logik dan sebagai Muslim, yang tidak bercanggah dengan agama.

Jumpa lagi..

Strategi Berbeza Pelaburan Rumah Kediaman Dan Komersial

Saya kerap juga menyertai seminar pelaburan kerana kita perlu terus belajar kerana banyak perkara yang berubah mengikut masa. Begitu juga dengan pelaburan hartanah, kita perlu tambah ilmu pengetahuan dan perbetul mana-mana kesilapan.

Untuk pelaburan rumah kediaman, saya memilih untuk aliran tunai positif jadi pilihan sesuai ialah pangsapuri/apartment/flat. Untuk memanfaatkan strategi Zero Money Down (ZMD) & harga dibawah pasaran, beli dari pasaran terbuka (sub-sale) atau lelongan. Semua pembelian dibuat secara perseorangan ataupun bersama pasangan.

Berbeza dengan hartanah komersial. Nampaknya strategi yang sama tidak boleh diguna pakai.

Memang susah untuk memanfaatkan strategi ZMD kerana memang susah untuk mendapatkan harga dibawah pasaran kecuali lelongan. Jadi strategi yang dicadangkan ialah seperti berikut

1- Beli dari developer
2- Kawasan yang baru meningkat dan ada potensi
3- Labur secara kumpulan
4- Must be right the first time

Masa Yang Sesuai Untuk Melabur Dalam Hartanah

Setelah anda kaji jenis hartanah yang sesuai untuk anda perkara seterusnya ialah bila masa yang sesuai untuk melabur. Sebelum itu saya mahu menoleh kebelakang sebentar. Pada 2007 USA mula mengalami masalah ekonomi kerana isu sub-prime. Pada masa itu saya baru sahaja berhenti kerja untuk menumpukan sepenuh masa kepada pelaburan hartanah. Tentulah ia menjadi kejutan buat saya kerana saya selalu dengar frasa "Apabila ekonomi USA bersin, ekonomi dunia demam". Selepas itu beberapa syarikat gergasi gulung tikar atau mana yang bernasib baik diselamatkan oleh kerajaan USA. Diikuti pula dengan negara Iceland menjadi bankrap. Pada masa itu persoalan yang bermain difikiran ialah adakah ia akan menjangkit ke Malaysia dan meranapkan ekonomi kita yang baru sahaja nak bangkit dari kejatuhan ekonomi 1997 (krisis kewangan yang bermula di Thailand pada Ogos 1997).

Memang tak dapat dinafikan sedikit sebanyak ada kesan terhadap ekonomi kita kerana ekonomi dunia saling bergantung antara satu sama lain. Namun ia tidaklah menjadi satu krisis seperti yang dialami pada 1997-1998. Jadi, adakah harga hartanah di Malaysia menerima kesan dari krisis sub-prime USA? Mungkin ada tetapi pada kadar yang sedikit bergantung kepada jenis hartanah. Antara yang menerima kesan ialah pangsapuri mewah dan menara/ruang-ruang pejabat & perniagaan.

Strategi yang saya gunakan ialah membeli pangsapuri & apartment kos sederhana dikawasan yang mudah untuk mendapatkan penyewa. Hartanah jenis ini ada kelebihan kerana dalam kegawatan ekonomi pun orang masih memerlukan tempat tinggal. Mereka yang dulunya tinggal dipangsapuri mewah mungkin terpaksa mencari tempat tinggal baru yang lebih murah. Aha .. mungkinkah pangsapuri & apartment kos sederhana yang mereka cari? Bila ekonomi bertambah baik, mereka yang dulunya hanya mampu duduk di flat mungkin mahu ubah angin. Aha .. sekali lagi, mungkinkah apartment kos sederhana yang mereka cari? Jadi hartanah jenis ini yang berada diperingkat pertengahan menjadi lebih selamat sebagi pelaburan, baik dalam apa jua keadaan ekonomi.

Berbalik kepada persoalan utama, bilakah masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah. Ia bergantung kepada jenis hartanah, kiraan pulangan (ROI - Return of Investment) dan samada ia sesuai dengan pelan & objektif pelaburan. Ingin saya kongsikan untuk faedah bersama. Tetapi ia tidak semestinya sesuai untuk anda.

1- Beli hartanah dengan Zero Money Down (ZMD) atau sekurang-kurang 20-30% dibawah harga pasaran
2- Aliran tunai positif setiap bulan
3- Hartanah yang sentiasa dicari oleh penyewa dalam apa keadaan ekonomi
4- Pulangan pelaburan (ROI*) sekurang-kurangya 2 kali lebih tinggi dari kadar pulangan simpanan tetap

Sekiranya SEMUA perkara di atas dapat dipenuhi, tak kira bila masa, Insyallah saya akan membuat pelaburan. Saya TIDAK akan melabur jika salah satu perkara tidak dipenuhi.

Sebagai contoh, saya membeli sebuah apartment dengan strategi ZMD pada tahun 2008. Alhamdulillah, bukan itu sahaja, saya dapat duit poket ekstra (bukan untuk joli ok) sebanyak $6,000. Bagaimana ini berlaku? Mudah sahaja. Harga jualan $96,000, harga pasaran semasa $128,000 dan pinjaman $102,000. Ada lebihan $6,000. Jadi tak perlulah saya keluarkan wang sendiri untuk kos guaman dan MRTA. Perlu diingat, teknik ini perlu persetujuan penjual dan perlu ada dokumen hitam-putih untuk mengelakkan perkara yang tidak diingini.

Perkara ke-2 Aliran Tunai Positif juga dipenuhi. Selidik kadar harga sewaan untuk unit yang sama saiz ditempat tersebut (ada cara yang mudah dan efektif) dan kira bayaran ansuran bulanan. Sewa $800, caj servis $95 dan bayaran ansuran pinjaman $600. Congaklah sendiri. Penyewa bayarkan semuanya dan saya ada duit poket. Syukur Alhamdulillah.

Perkara ke-3 Yang ini kena buat kajian sendiri. Saya dapati ramai pelajar menyewa disana dan oleh kerana sewa yang agak rendah, ia mampu disewa berbanding pangsapuri berdekatan yang sewanya melebihi $1000.

Perkara ke-4 Tunggu posting seterusnya bagaimana saya kira ROI
Saya tidak teragak-agak membuat keputusan setelah mendapati kesemua perkara itu dipenuhi. Jadi, secara ringkas, masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah adalah bila-bila sahaja asalkan ia memenuhi strategi, objektif dan pelan pelaburan anda.
Sekiranya anda betul-betul berminat untuk melabur, fikirkan dan tulis strategi, objektif dan pelan pelaburan anda.
Selamat menikmati hujung minggu bersama yang tersayang.